??建筑施工

　　 陰陽合同

[1]“陰陽合同”(又稱“黑白合同”)并非法律術語，其概念主要明確于《招標投標法》頒行之后。“陽合同”為建設單位、施工單位按照《招標投標法》的規定，依據招投標文件簽訂的在建設工程管理部門備案的建設工程施工合同。

??其主要特點為：經過合法的招投標程序，該合同在建設工程管理部門備案，形式合法。 　　與之相反，“陰合同”是雙方為規避政府管理，私下簽訂的建設工程施工合同，未經過合法的招投標程序且該合同未在建設工程行政管理部門備案。其與“陽合同”相對比，主要特點為：在建設工程管理部門未進行備案或變更登記。

?? 　　200*年1月1日實施的最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第21條明確規定，以備案中中標合同作為結算工程款的依據，這為司法實踐中處理此類糾紛統一了法律尺度。但《招標投標法》適用于合同訂立過程，對合同履行過程不產生約束力，而“陰陽合同”多出現于合同訂立階段，該司法解釋也并沒有直接否認“陰合同”的效力，故又不能以是否辦理備案手續作為判定合同效力的決定性因素，因此沒有排除和限制《合同法》賦予當事人依法變更合同的權利。

??中標合同履行中，客觀情況的變化不可避免地導致了合同約定的價款、質量和工期等內容變更，這是當事人締約自由和意思自治原則的體現，據此應按照變更后的履行。

房屋買賣

　　在實踐中，“陰陽合同”大量出現。如在二手房交易中，“陰合同”顯示買賣雙方真實的成交價格，而“陽合同”則根據使用需要有所不同，一種是虛高的房價合同交給銀行，以申請更多按揭貸款；另一種是填低房價的合同交給房地產交易中心過戶，以便少交稅。

??實際交易中，買賣雙方為達到避稅或其他目的，向有關部門登記時用一張合同，通過少報價格或少報面積的方式，降低買賣合同標的，報低價格少納稅，稱為“陽合同”；賣家與買家另簽一份合同，作為實際支付交易金額的合約并實際履行，稱為“陰合同”。“陰陽合同”不僅使國家稅收蒙受損失，而且動搖社會對誠信經營、履約和納稅的信心，擾亂市場經濟秩序。

??實踐中，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴重違反了我國稅收管理規定，有關部門查實后，如果屬于一般偷稅行為，行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數額較大、次數較多，則可能構成犯罪。 同時，買賣雙方簽訂“陰陽合同”后，雖然也可能有一部分人僥幸蒙混過關，但由于這類合同大多都存在未經登記、很不規范、約定不明甚至只是口頭約定等情況，履行過程中很容易出現矛盾。

案例分析

　　又如，娃哈哈與達能正在激烈進行的的爭戰： 在娃哈哈與達能成立合資公司之初的1**6年，在沒有清晰認知“娃哈哈”商標巨大的情況下，這件商標僅僅作價1億元（當年北京無形資產評估中心對其評估價值為22億元）入資到該合資公司中。然而，國家工商局商標局出于“保護民族品牌”等因素沒有批準轉讓。

??基于這種情況，同年2月，達能與娃哈哈又簽訂了兩份內容不一致的《商標許可使用合同》，一份向國家工商局商標局備案，一份未備案。備案的合同是一份簡式合同，沒有對商標的許可合同使用規定過多的限制。未備案的合同是一份詳細的合同，規定了對商標使用的限制。

??“備案的商標許可協議”與“未備案的商標許可協議”不一致，構成“陰陽合同”。從目前的狀態看，這兩份合同是否均有效、如果合同內容不一致，應以哪份合同為準等問題已成為法學界爭論的焦點。

編輯本段法律效力

　　 陰陽合同

一般因為“陰陽合同”中的“陽合同”因不體現當事人的真實意思而不發生效力，而“陰合同”是當事人的真實意思表示而認定為有效合同，“陰合同”只要內容合法，同樣受到法律保護。

??然而，如果利用“陰陽合同”實施違法行為，或者以合法的形式掩蓋違法的目的，則不僅偽裝的“陽合同”無效，被偽裝的“陰合同”也因內容違法而無效。因此，對"陰陽合同"要慎之又慎。 　　實踐中，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴重違反了中國稅收管理規定，有關部門查實后，如果屬于一般偷稅行為，行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數額較大、次數較多，則可能構成犯罪。

法律限制

　　對于一筆交易，法律從兩方面來調整，一方面從保護社會公序良俗的角度來加以限制，另一方面在不違反社會公序良俗的情況下鼓勵交易各方按自己的真實意思交易。最終以真實合同為依據，在陰陽合同效力上形成了兩條對立的規范： 　　1、為保護國家、社會公共利益，惡意串通損害國家利益的合同無效，即全部無效。

?? 　　2、為促成交易，即使現售合同上的價格條款無效，但其他條款與真實合同不抵觸的仍有效，即部分無效。 　　法院對陰陽合同效力的認定都是結合案情從這兩條中拷量，最終確定一條，要么認定合同全部無效，要么僅避稅價格條款無效其他條款仍有效。

法院態度

　　陰陽合同在相當長的時間里都是一種客觀現象，短期內也不可能完全消除，因而，老百姓、政府機關、法院都是知道的，法院審判也相對比較寬松，除非差價太大，往往根據違約情形選擇適用對違約方不利的規定。

??具體可分為以下幾種情形： 　　1、對于差價以裝修名義并且差價較小的，一般認定合同有效。 　　2、對于差價太大，一般會認定無效。 　　*、對于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以 陰陽合同

低價過戶損害其利益的，一般認定合同有效但過戶價格條款無效。

?? 　　4、對于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現售后只想以現售合同上的低價買，一般認定合同有效但過戶價格條款無效。 　　*、對于雙方仍想交易但過戶時一方主張以真實價過戶，另一方拒絕的，會調解，調解不成則認定合同不成立。 　　6、沒簽過戶確認書，現售價變少的，視為雙方意思變更，現售合同有效。

中介責任

　　首先，法律上要有證據證明中介參與了陰陽合同，才會有責任問題，證據主要指中介在過戶價格確認書或補充協議上簽字或蓋章，或者同時在預約和現售上蓋章但兩份合同差價懸殊。 　　其次，即便有證據證明中介參與陰陽合同，但現有民事、刑事法律對于中介這一行為并無明確規定，僅有行業規范和行政性處罰規范，故法院一般不會直接判決中介因協助避稅而承擔責任，最多是依職權建議有關機關追繳稅款和進行行政處罰。

?? 　　最后，行政主管機關和行業協會有權對參與陰陽合同的中介進行行政處罰。

編輯本段房產調控新政策

　　公租房成保障主流 　　2010年*月2*日晚，國家多部委分別出臺措施，鞏固房地產市場調控成果，促進房地產市場健康發展。其中明確商品住房首付比例調整至*0%以上，調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策等措施。

?? 　　在住房保障方面，政策再次強調了增加住房有效供給，同時著重強調了要“認真落實支持公共租賃住房建設的稅收優惠政策。鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策”。由此可見，公共租賃住房將成為未來住房保障當中的主力軍。

?? 　　同時，政策再次強調了要加大住房交易市場檢查 陰陽合同 漫畫

力度的問題。首次提及查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。這些細則的具體補充不僅增強了監管的針對性，而且對其他政策的實施提供了有力的保障。 　　以北京為例，根據北京中原房地產的調查顯示，大部分現在的二手房成交納稅只有實際應納稅額*0%。

??這和經紀機構與買賣雙方一起炮制“陰陽合同”等違規手段的盛行有直接關系。一旦對這種普遍存在的市場“潛規則”進行針對性的打擊，將使二手房炒家面臨高額的炒房成本。[2]另外，石家莊市采取了存量房交易軟件的方式避免二手房交易的“陰陽合同”現象發生。[*]。